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住みたい街と住んでよかった街についてのアンケート結果がありました。

まずは、住みたい街ベスト１０です。

１位：吉祥寺
２位：横浜
３位：自由が丘
４位：鎌倉
５位：二子玉川
同５位：新宿
７位：恵比寿
８位：池袋
９位：下北沢
１０位：大宮

次に住んでみて良かった街ベスト１０です。
１位：吉祥寺
２位：横浜
３位：川崎
４位：三鷹
５位：中野
６位：大宮
７位：国立
同７位：荻窪
９位：高円寺
同９位：府中

何年も不動の１位の吉祥寺は本当に住みやすくて魅力のある街なんでしょうね。
住みたい街にランキングされている、自由が丘や二子玉川、鎌倉などは憧れのイメージが先行しているのでしょうね。

住んでみて良かった街には、中央沿線の駅が６駅もランクインしてます。
これは、実生活に基づいた都心へのアクセスや買物など生活環境が整っていることが理由ではないでしょうか。

住んでみて良かった街の９位の府中は、今までこういったランキングにはのらないような街でしたが、実は全国的に見てもとても財政力のある市で、水道料が安いとか福祉などの様々な公共サービスが充実している街なんです。

このランキングにはいっている街だけでなく、他にも魅力ある街はたくさんあると思います。

子供を育てるならこの街がいいランキングとか、物価の安い街ランキングとか、住民の平均年齢が若い街ランキングとか、いろいろな趣向のランキングがあったら面白いですね。

マンションのリフォームを行う方が増えています。

そこでマンションのリフォームについてどこまで可能なのかお伝えします。

まず、マンションには所有者全員で共有する共用部分と、個人が所有して専用使用する専有部分があります。
共用部分はリフォームできませんが、専有部分については原則的にリフォームは可能です。

建物を支える構造柱、はり、外壁、各住戸を分ける界壁、上下階を分けるスラブなどの構造体は共用部分でリフォームは不可です。
また、窓や玄関ドア、バルコニーなどのように、共有部分であっても、専用使用権が認められている部分もありますが、あくまで共用部分ですから、やはりリフォームはできません。
ただ、ドアの内側のペンキを塗り替える、内窓を付けて二重サッシにするなどは可能なケースもあります。

リフォームできるのは、各住戸の玄関の内側からバルコニーの手前までの専有部分。たとえば、カーペットの床をフローリングにしたり、壁を塗り替えたりするのはＯＫです。

キッチン、バス・トイレなどの水回りの変更も可能ですが、フローリングや配管については、音の問題が発生しないように、管理規約などで遮音性に関する条項が設けられているケースがあるので、十分に注意が必要です。

リフォームできるだろうと思い込み業者に頼んでも、実際は規約で禁止されていたりなど後でトラブルにならないように、事前に管理組合や管理会社にどこまでリフォームできるのかを問い合わせ、自分たちの希望に合った住まいにできるかどうかを確認することをおすすめします。

先日深川不動の前を通ったら、綺麗な着物を着た女子たちが歩いていました。

今月は七五三だったんですね。
お父さん、お母さんに引き連れられて不動堂に入ってました。
ほんとに小さい子は、かわいいですね。

住宅・不動産市場研究会が今月２０１１年から２０１５年度の住宅着工戸数予測を発表しました。

それによりますと、

２０１１年度：８５万２０００戸
２０１２年度：８３万９０００戸
２０１３年度：８１万９０００戸
２０１４年度：８１万７０００戸
２０１５年度：８１万５０００戸

になると予測しています。

減少していく理由としましては、２０歳代から３０歳代世帯の減少により貸家や共同分譲住宅の着工が２００７年以降大幅な減少を続けているためであります。
特に、三大都市圏以外のその他地域での減少が著しくなっているとのことです。そうした地域では、空き家の増加で家賃が低下し、それが貸家着工の減少を招く負の連鎖が加速しているとのことです。

何度も書いていますが、人口減少は日本にとって大問題です。
この負の連鎖は、あらゆる業界を苦しめます。

この人口減少による負の連鎖の恐ろしさを、政府はわかっていないんでしょうね。。。
この負の連鎖の広がりを止められない以上、国民が明るい未来を描くことは無理なのではないかと思っています。

賃貸住宅入居者が持つ不満についてのインターネット調査の結果の記事がありましたのでご紹介します。

まず、回答した約９０％の人がこれまでに部屋のリフォームやカスタマイズを行いたいと思ったことがあるとのことです。

具体的には、築年数が古い物件に住む人は「お風呂に対する不満」が高く、５年未満の築浅物件では「壁に釘が打てない」という項目への不満が他に比べて高いという結果が出ています。

人気のカスタマイズしたいことは、「壁にフック、コートハンガーを取り付ける」「照明を好みのものに変える」「シャワーヘッドを交換する」「壁に棚板をつける」などでした。
さらにこれらは全額自己負担になってもやってみたいという人が３割を超えており、カスタマイズ志向が高まっていることがうかがえます。

そもそも賃貸物件は、ありきたりな内装が多すぎて、センスや遊び心の無いものばかりです。
ニトリ、ＩＫＥＡや大きなホームセンターに行きますと、洒落たキッチンや様々な設備・備品類が豊富にあります。
スイッチカバーや扉の取っ手やドアノブなど細かな部分ではありますが、少し洒落たものを使用するだけで部屋のイメージも変わります。

これから生き延びていく為には、常に借主のニーズには敏感でいることが必要になることかと思います。

独り暮らし用のマンション、アパートを所有している貸主様は、自分達のお子さんや親戚などの中で独り暮らしをする世代の人に自分の物件を見せて、いろいろ意見を聞いてみることをオススメします。
中には、正直に『私（僕）だったら住みたくない』なんて言われてしまうかも知れませんが、それはそれで現実の意見として受け止めて、対策を講じなければ、生き残れないのではないかと思います。

このことは、入居者となる方と同じ世代の人の意見ですから、不動産屋のアドバイスよりかははるかに信憑性がありますので、ぜひ娘さん息子さんなどに意見を聞いてみてください。

また、同時に現在の賃料が高いか安いのかも聞いていただくととても良い判断材料になるのではと思っています。

もう早いもので、今年もほぼひと月となりました。

今朝電車に乗っていると、向かいの座席に座っている40歳くらいのご夫婦が年末の新幹線の予約
について話していました。旅行なのか帰省なのかわかりませんが、もうお正月もすぐだなと思い
ました。
余裕のあるように、早めの手配を心がけたいですね。

競売不動産取扱主任者資格試験の受験申し込み者数が、１０００人を超えたとのことです。

私も今まで聞いたことがなかったのですが、そもそも『競売不動産取扱主任者』とは、一般消費者の競売不動産に対する注目が高まるなか、競売不動産のアドバイスを的確に行なえる事業者・人材が必要とされていることから、一般消費者に対して競売不動産の入札から、落札、明渡しまでに必要な知識および能力に関する試験を行ない、試験合格者に主任者証を交付し、競売不動産に関する一定水準の知識、能力を証明することが狙いで、一般社団法人不動産競売流通協会が協会認定の任意資格として、本年より新たに創設した資格とのことです。
ちなみに、受験対象者は、宅地建物取引主任者資格試験合格者とのことです。

様々な取引に対しては、専門知識を要することが多いため、このような資格制度を設けることはとても良いことだと思います。

自分自身のためにも、こういった資格にどんどんチャレンジしていきたいと思っております。

先日図書館で、この文字が目に入り手にとって読んでみました。

日系アメリカ人が書いた本なのですが、著者があちこちで有料の講習会を開き参加者がたくさんいる
というコマーシャルを見たことを思い出しました。
内容は私の頭が悪いので、なかなか理解できませんでした。
ただひとつわかったことは、貧乏とうさんは頭の中でものごとを悪く悪く考えてしまい理想像を描けない
でいるということです。
すなわち理想像が描けないということは、目標を決めることができないで現状を変えることができない
ということです。
耳の痛い話ですが、今日から少しでも変化できるようにしたいです。

以前より保育園の不足による待機児童問題があります。

各自治体では、民間の保育所を増やす動きがで広がりつつあります。

中でも、全国最多の待機児童を抱える名古屋市は、小学校などの市有地を利用して新たに保育所を建設するとのことです。
その土地と建物を市が民間事業者に貸し出すことで、待機児童の早期解消を図るとのことです。

保育所の開設は、土地確保などの投資負担や、捕縄ｷﾝを出しても物件が見つからないといった状況もあり、民間事業者の参入が遅れていました。

名古屋市は来年度から保育所の設置基準を緩和し、園庭スペースがなくても近くの公園などでの代用を認めるなどの対策も発表しており、待機児童解消に向け取り組みを進める方針です。

なんでもっと早くこのようなことをしてこなかったのかが不思議でなりませんが、子供に関する問題ごとで改善し前進していく話はとても良いですね。

こういった自治体の動きが広がることに期待したいです。

大阪で家賃滞納者を強引に追い出すことが出来る内容を記載した契約書の使用差止めを求める消費者団体訴訟を大阪地裁に起こしたとのことです。

訴状によると、不動産賃貸会社は以前使っていた賃貸契約書に家主が「借り主の承諾を得ずに家財道具を処分できる」「防犯上、鍵を交換できる」などとした条項を設けており、消費者契約法に反すると主張しているそうです。

何回かこのブログにも書いたことがあるかと思いますが、そもそも賃料を未納している人をどうしてそこまで過保護にする必要があるのでしょうか？
日本の賃貸は未納者天国と言ってもいいのではないかとさへ思いたくなります。

この問題の根底にありますのは、未納した人を強制的に退去できるようにした場合、国のほうで一時的にでも保護して住まわせる建物もなければ、そういうシステムは全く考えられてこなかったので、未納者を強制的に退去させることが可能になると、国が一番困ってしまうのです。
ですから、簡単に強制退去できないように、『借主は弱者』という戦前戦後の住宅難であった構図を、この住宅過剰な時代にも無理矢理当てはめたまでいようとしているに過ぎないのです。

何度も何度も言いますが、ホテルや旅館で宿泊代が払えなければ、追い出されますし、犯罪行為として警察へ連れて行かれます。

これと賃貸物件の未納と何がどう違うのか、説明して欲しいものです。
未納者が追い出されることはかわいそうという構図は、もうやめてほしいです。

本来は、民間の賃貸を、本人の意思のもとで契約したのですから、払えない場合については、本人の自らの判断で即退去していくというのが筋なのではないでしょうか？

個人的な意見ですが、賃貸契約においては借主が敷金・保証金以上未納した場合は、即刻強制的に退去させられるような契約にすべきだと思いますし、一日も早くそういう契約が当たり前と賃借人も認識するような世の中になってほしいです。

築後４０年以上の老朽マンションが東京都心で増える中、不動産・建設業界は建て替え需要の取り込みに向けた体制作りに乗り出しているとのことです。

現在、都内で８万戸あるとされる築後４０年以上のマンションは、１８年には約２０万戸と大幅に増える見通しです。

過去には老朽化したマンションでは容積率の余裕を生かして高層化を図り、分譲・賃貸戸数を増やして建て替え費用を捻出するケースが多かったのですが、現在ではそうした物件はほぼなくなったとのことで、建て替えが進みにくくなることも予想されています。

ある大手各社では、社内に「マンション建て替え研究所」を今年開設し、建て替え事例などの情報を集約・分析する体制を整えたり、マンション共用部と住戸内すべてのリフォーム事業を子会社に一本化したり、今まで行っていなかった会社が設備などをリニューアルして新築同様に再生するリノベーションマンション事業に乗り出すなど動きが加速しています。

ただ単純に古くなったものを建て替えるだけの今までのやり方ではなく、未来をきちんと見据えた建て替えをしていって欲しいものです。

景気が冷え込み、給料の上がらない状態や生活に不安をかかえている方が多くなり、宝くじに一抹の望みをかけている人も多いのではないでしょうか。

その宝くじですが、知っている人も多いのではないかと思うのですが、当選したら税金を払う必要はありません。

宝くじの場合は、「当せん金付証票法」に定められており、宝くじの運営母体が自治体で、宝くじを購入した人はすでに購入代金の約４０％を税金として納めていることになるそうです。

しかしながら競馬や競輪などの他のギャンブルは、得た配当金は「一時所得」といわれ、所得税と住民税がかかります。

宝くじの場合は、２億円当たったら２億円受け取れますが、もし競馬で２億円当たった場合は、約４，５００万円程度を税金として納めなければならないそうです。

昨日江東区の若洲公園に行ってきました。

この公園には大きな風力発電の風車があります。
昨日初めて気がついたのですが、風力発電の風車って向きを変えられるんですね。
いつも南向きに風車が回っているのですが、昨日東向きで回っているのを初めて見ました。
その時に、風車って自分で向きを変えられることに気がつきました。
くだらない話ですが、おりこうだと感心してしまいました。

近年巨大ショッピングセンターが次々と出来ています。

昨日の２０１１年１１月１１日には、神奈川県藤沢市のＪＲ辻堂駅北口前に湘南エリア最大級のショッピングセンター「テラスモール湘南」がオープンしました。
敷地面積は約６万平方メートル、延べ床面積は約１７万平方メートル。
建物は地上4階建て（一部5階建て）。専門店２８１店舗が集積しています。

みなさんのお近くにも『イオンモール』や『ららぽーと』などのこういった巨大ショッピングセンターがあるのではないでしょうか？

このような巨大ショッピングセンターが出来るのは、消費者にとっては非常に良いことではあるのですが、結局資本力のある企業が生き残る為に巨大化していくことで、個人商店や中小の商店、商店街などが多大なる影響を受け、存続でき無なくっていく構図がより強くなっています。

もしも今後、この巨大ショッピングセンターも乱立するようになれば、閉鎖する巨大ショッピングセンターも出てくることだろうと思います。

こういったショッピングセンターについては、個人的には今回ご紹介した「テラスモール湘南」のように駅に隣接しているような場所であればどんどん作って欲しいのですが、郊外の外れなどに造ることによって駅前が寂れてしまうようであれば賛成いたしかねます。

街造りの基本は交通の主となる鉄道駅を中心に発展していくべきだと思います。

現在６５歳の年金支給開始年齢を「６８から７０歳」へ引き上げるような話が出てきています。

単純に年金財政が逼迫しているからです。

そもそも現在の年金制度が、今の時代には機能していないなどの指摘が出ておりますが、制度改革以前に、未納者もたくさんいることが問題です。

現在、国民年金の未納率は約４１％に達し、全額免除者（約２６％）を合わせると、対象者の３分の２は保険料を支払っていないとのことです。
厚生年金も、毎年１０兆円もの徴収漏れがあるということです。

こんな未納天国みたいな状況の中で、年金制度がどうのこうのと言っていること自体が不思議でなりません。

まずは、強制的にでも未納者が支払わなければ罰則をもうけるなど、未納者を減らす努力をすることが一番先にやることではないでしょうか。

ある元財務官僚の大学教授は、こう指摘しています。
「国税庁に税務申告している法人数は全国２７６万社あるが、厚生年金の統計では事業所は１７３万社しかない。その差、１００万社は厚生年金保険料を支払っていない。なかには社員の給料から保険料を天引き、国に納めない悪質なケースもある。その１００万社から徴収すれば年間１０兆円ほど保険料収入が増えると推計している。真っ先に取り組むべきです」

厚生年金の収入が年間１０兆円増えれば、財政は大幅な黒字。
支給アップや保険料値下げさえ可能になるとのことです。

しかしながら、年金官僚やねんきん機構（旧社保庁）職員は、未納保険料の取り立てはアルバイトの非常勤にやらせ、本気で取り組もうとしていないとのこと。
こうなると、年金制度の崩壊は、制度の崩壊ではなく、関わっている人の人為的な問題で崩壊していくのでしょうか。

事件事故のニュースなんかよりも、こういう内容の記事を、テレビ・新聞各誌が大々的に取り上げていくような国でなければ、良い方向には進んでいかないと思います。

近年、中国のバブル崩壊が懸念されています。

それは、日本型とは違うものの、それが中国経済の失速要因にならないはずはないからです。

それは以前にこのブログでも書きましたが、中国の都市部ではマンションの投げ売りが始まっています。それは大都市圏を中心とした地価の下落（中国の場合は使用権の売買価格です）を受けての動きからくるものです。
これは、中国でもいよいよ不動産価格が頭打ちとなり始めたことを象徴する出来事との見方が出来ます。

ただし、中国のバブル崩壊は、日本のようなバブル崩壊とは内容が違うみたいです。
日本のバブル崩壊は、バブル崩壊が不良債権を生み、これが銀行の資産状況を悪化させ、銀行が自己の経営健全性を保つために中小企業などを中心に貸しはがしに走り、ついには経済全体を冷え込ませたものであります。

中国の場合は、地価の暴騰の背景には個人で複数のマンションを買うものがいるなどの余剰資金の運用先との色彩も濃く、この場合には銀行融資はあまり関係がなく、地価下落によって個人の資産は目減りしますが、これによって銀行が大きなダメージを受けることはないそうです。
では、バブル崩壊となった際に最も大きな打撃を受けるのはどこなのかといいますと、それは地方政府の財政です。
先月末、中国の大学教授が発表した調査結果によれば、中国の地価は１９８０年代末からの２１年で６７３２倍にもなり、年平均で３２０％になった計算になるというのです。
この天文学的な上昇の最大の受益者は、地方政府であり、そして地方政府は、この土地の売買益で得た資金を公共事業に振り向けてきたことにより、目覚しい発展をしてきたとのことです。
つまり、地価の下落によって、現在の中国経済の最大のエンジンである公共事業の元手が大幅に失われようとしていることなのです。

このことが中国経済の失速要因になるとされています。

空き家の適切な管理を所有者に義務付け、撤去規定も盛り込んだ「空き家条例」が、埼玉県所沢市など９自治体で制定されたとのことです。

管理不十分な空き家には不審者の出入りや放火など防犯上の問題のほか、災害時の危険もあるということが大きな理由としてあります。

国が抜本的な対処方針を示さない中で、自治体が主となり条例制定の動きはさらに広まっていくことだろうと思います。

例としてさいたま市の空き家管理は以下の通りです。

空地の管理では、
・枯草は刈り取るか、土砂等で埋めましょう。
・木屑、紙屑等の燃えやすいものは、置かない（放置しない）ようにしましょう。
・フェンス等により周囲を囲みましょう。
・柵を周囲に設け、柵の内側は、おおむね幅５メートルの部分の可燃物は取り除くか、土で覆いましょう。

空家の管理では、。
・みだりに人が出入りできないように施錠しましょう。
・燃えやすいものを周囲に置かない（放置しない）ようにしましょう。
・ガス、電気は確実に遮断し、危険物（灯油等）は、置かないようにしましょう。

とのことです。

総務省の２００８年の調査によると、賃貸住宅の空室や別荘なども含む全国の空き家は約７５７万戸です。
なんと、２００８年までの１０年間に約１８０万戸増えているとのこと。
背景には核家族化や少子化、山間部の過疎化などがあるとのことです。

今後、空き家問題も深刻化するだろうと思います。
余分な資産は早めに処分するなり、対策をしていくことをおすすめします。

『マニアライフ賃貸』という言葉をご存知でしょうか？

最近注目を浴びている人気の賃貸の形であり、「趣味が楽しくできる」という視点で入居率１００%を維持している賃貸物件のことを言います。

例えば、ハーレーやドゥカティ、ＢＭＷといった輸入バイクを持つライダーのためのバイクマニア物件や、２階建てのメゾネットタイプで、１階が車のガレージとなっている物件などがあります。

こういった物件は、入居待ち希望者がたくさんいたりして、非常に人気があります。

今の賃貸物件が飽和状態の中では、今までのように、ただ単純にありきたりの建物を建てても入居率１００％を維持できる可能性は低くなっています。

今後はこういった細かいニーズに対応したような物件作りをしていかなければ、賃貸経営で勝ち組にはなれないのではないでしょうか。

賃貸物件が飽和状態であるから、このような賃貸物件が出てきた訳ですが、そもそも賃貸業はサービス業と言う観点で考えていなかったので、入居者のニーズを考えた物件作りが行われてきませんでした。

今後、どんどんこのような入居者が楽しめる『マイニアライフ賃貸』という形の物件が増え、入居者に対するサービスも向上していくような業界になっていって欲しいと思います。

今朝自宅から駅まで歩いている間に、建物の周りをシートで包み修繕工事をしているマンションが
５棟もありました。

毎日歩いている道に、ちょうどそういう時期の建物があったというだけなのでしょうが、
あれだけ一度に工事をしていると、まるで景気が回復したかのようです。
間違っているのでしょうが、景気回復の為国も公共事業をどんどん発注してくれないかと思って
しまいました。

「超高層ビルの呪い」と呼ばれる歴史的なジンクスがあるそうです。

過去から見ますと、ニューヨークで１９３１年に完成したエンパイアステートビル（４４３メートル）は２９年に始まった世界恐慌のときに建設されており、１９９８年完成のマレーシアのペトロナス・ツインタワー（４５２メートル）は１９９７年からのアジア通貨危機に建設されたことと重ねて、超高層ビルの建設時には世界的な経済的打撃となる出来事が起こるというものです。

森ビルが建設した中国一の高さを誇る上海環球金融センター（４９２メートル）も２００８年の完成直後、リーマン・ショックに見舞われています。

このことは景気循環のサイクルの低迷時が超高層ビル建設のタイミングに偶然重なっただけとも言えるとのことです。

しかしながら、上海ではいま、２０１４年に「呪い」が現実になるのではないか、との疑心暗鬼が広がっているとのことです。
上海環球金融センターのすぐ隣に竜が空に昇る姿をイメージした外観の高さ６３２メートルの超高層ビルの｢上海センター｣が完成する予定とのことで、ジンクスなど信じそうもない米国人ビジネスマンまでが「中国の不動産バブル崩壊の象徴になるのではないか」と心配しているとのことです。

先だってのブログにも書きましたが、上海では建設中のマンション価格がここ数カ月で２０?４０％も下落し、高値で買った客が業者に詰め寄る騒ぎが頻発しています。
このことからも、このジンクス通りになるような気がしてなりません。

中国バブルが崩壊した際の、日本への影響ははかりしれません。
いつになったら明るい未来はやってくるのでしょうかね。。。

「○丁目△番□号」の住所表示はどうやって決めるのでしょうか？

まず、町名の上・下についてですが、川の流域に応じてつけられた場合がほとんどだそうです。
たとえば東京では上井草や下井草という地名がありますが、妙王寺川の上流・下流という意味だそうです。

また『○丁目』については、規則性はないとのことです。
東京では、皇居に近い方から、または皇居から見て右から一丁目、二丁目...と進むように定められているそうですが、銀座の場合は日本橋に近い方から進むなどがり、やはり規則性はないとのことです。

『△番』（街区符号）の決まりにいたっては、自治体によってバラバラだそうです。

唯一、『□号』（住居番号）には"右回りの法則"という、確実なルールがあるとのことです。
道路などで区切られた街区（ブロック）の周辺を一定の間隔で区切り、それぞれに基礎番号を右回りに振ります。そして、建物の玄関がある位置の基礎番号を、その家の住居番号に定めるのだそうです。

ちなみに住居表示が始まったのは、１９６２年（昭和３７年）５月１０日に施行された住居表示に関する法律に基づいており、町をわかりやすくしたり、郵便物を配達しやすくすることを目的として制度が始まったとのことです。