四谷・新宿御苑賃貸物件なら情報豊富な四谷恒産で

本日は年度末です。

地震があったことにより、決算において大幅に目標数値との違いが生じている企業が多々あるかと思います。

今後も原発問題が続く限り、計画停電や節電、野菜の出荷停止など様々な経済への影響により、見通しが難しくなっております。

しかしながら、復活を信じ、あらゆる方法・手段など知恵や力を出し合い、少しでも早く復活に向かって進んでいけるようになればいいなと思っております。

本日、日本代表チームとＪリーグ選抜で復興支援のチャリティー試合が行われます。

サッカーはいち早くＪリーグの３月の全試合を中止する結論を出しましたし、今日の試合のように復興に少しでも力になれる活動に積極的なように思えます。

その点、プロ野球においては開幕日の問題のようにスムーズに話がまとまらなかったことといい、Ｊリーグよりも歴史が古い分、オーナーサイドには国民心理を理解したりと柔軟な決断をする能力に欠けてしまっているのではないかと思います。

本来ならば国民的スポーツとして、プロ野球側こそ今日のサッカーのようなオールスター的なチャリティー試合をして、国民を元気付けなければならないのではと思います。

現在ＣＭでは海外で活躍しているサッカーの選手が応援メーセージを送っています。
イチローや松井、松坂などもいるのに、スポットライトはサッカーの選手に当たっています。
プロ野球はこのような現実を認め、より一層の魅力ある組織にしなければ、ますます野球離れということになるのかなと思います。

今日のサッカーでは、選手の思いを感じつつ、熱い気持ちになれればいいなと思っております。

中東のドバイで行われた競馬のドバイワールドクラシックで日本の中央競馬の競走馬である
ヴィクトワールピサが優勝しました。

このレースは賞金が世界一で知られているレースで、世界中より競走馬が集まるそうです。
ちなみに賞金は600万ドル、現在の換算で4億8千万円です。
フランスの凱旋門賞、イギリスのキングアンドジョージ、アメリカのブリーダーズカップと並び
世界最高峰のレースです。
つらいニュースの多い中、ここいう明るいニュースはいいですね。

未だ東京電力福島第一原子力発電所事故による放射能漏れの件で不安な日々が続いておりますが、復興ではないですが、少しでも前に進むという意味で、今までどおりのブログを再開していこうと思います。

昨日、テレビ朝日の深夜番組で『朝まで生テレビ』がやっておりました。
テーマは『やるぞ、日本復活！』とうことで、このたびの地震による問題点や復興についてのことでした。

その中で、今一番問題となっている、福島第一原子力発電所事故による放射能漏れの件もいろいろと議論されていました。
政府の国民への避難指示のやり方に対する批判や釈明、そもそも放射能は自然界にもあり、現在の漏れて東京などで計測されている数値よりも外国では常にその数値よりも高い国もあるということや、食品に対する放射能の危険数値の暫定基準の説明や、放射能を浴びたことによる健康被害に関するデータなどなど、放射能や原子力発電のことに関しては、ほぼ知識のない私にとっては、とてもなるほどとうなずくことばかりで、見てよかったと思いました。

通常みなさんが見る時間帯のニュースの説明や、そういった番組に出てくるコメンテーターや専門家、評論家の話なんかよりも、何倍もためになる内容で、わかりやすくもあり、私達国民の心理を代弁した発言なども多々あり、こういう番組こそ、夜の７時とか国民の大勢が見られる時間帯に放送すべきと思いました。
しかしながら、恐らく深夜の時間帯にしか放映できない理由もあり、それは、テーマを追求する議論をすることで、政府やマスコミやテーマの関係者などの立場が悪くなる、追い込まれるなど不利益をこうむる発言が多々あるからです。

このような番組を、正々堂々と大勢の人が見るような時間帯に放映できる国になってほしいものです。

テレビ番組の話をしましたついでに、もうひとつテレビ局についての疑問をつぶやかせていただきます。
今回の地震でもそうですが、どうしてどの番組も地震の被害状況合戦みたいな報道ばかりするのでしょうか？
節電にしてもそうですが、民法各局も交代制で放映しない日を設けたり、ＮＨＫを除き、夜１１時以降しばらく放映しないなど、マスコミ側が率先して行動すべきではないか思っています。

どのように表現して良いのかわからないくらいの出来事が起こりました。

国民生活センターに寄せられる賃貸住宅の退去時に伴う原状回復トラブルの増加傾向が続いているとのことです。

相談内容について具体的には、家主が敷金や保証金の清算に応じない、敷金や保証金を超える高額な原状回復費用を請求されたなどのトラブルが発生しているとのことです。

入居者の部屋の使用状況がひどかったかも知れませんが、未だに敷金を超える高額な原状回復費用の請求をしているところがあるとは、同じ業界にいて、なんともいえない気持ちになります。

原状回復のトラブルについては、トラブルの増加を逆手にとって、原状回復費用をびた一文支払わないと主張する人もいますので、借主が不利と言う流れには賛成できません。

前にもブログで書きましたが、原状回復の問題はルールが明確になっていないというのが一番の問題だと思います。

原状回復費用については、たとえば敷金１カ月分と定額制にするとか、あくまでも破損したところのみ負担してもらうなど、わかりやすくしない限り、トラブルは永久に無くならないと思います。

礼金のことも更新料のことも含めて、賃貸業の契約システムを全国で統一させることも必要だと思います。
借りる側にとって、わかりやすい契約システムにすれば、もっと気軽に賃貸する人も出てくると思います。

原状回復のトラブルの減少や、この業界を活性化するためには契約システムの進化は必須だと思います。

親と同居の３０代・４０代の会社員男女が毎月親に支払っている生活費について、不動産サービスのアットホームが調査した結果が出ていました。

毎月親に支払っている生活費は平均５．２万円とのことです。

また、調査対象のうち２１．２％は「生活費を払っていない」とのことで、５人に１人は支払っていないみたいですね。

親と同居している理由については、「家を出て暮らすキッカケがなかったから」が全体５６％でトップでした。
今後親と離れて暮らすきっかけについては、６２．８％の人が「自分の結婚」であると答えているとのことです。

アンケート結果の支払い平均額が妥当なのか多いのか少ないのかはわかりませんが、実家を出て１人暮らしをすることを考えますと、親と同居して毎月生活費を支払うほうが断然お得だと思います。

個人的な意見ですが、私は大学に入ったことを機会に１人暮らしをし、それ以来継続している形ですが、親と同居することの金銭面的な部分は大変魅力があっても、３０代・４０代になっても親と同居するということには抵抗がありますね。

こういうアンケートはちょくちょくありますが、今度は同居して生活費をもらっている親側のアンケートもやってみてもらいたいですね。

子供が高校や大学に進学するというときには、受験は避けられないハードルである。そこで、志望校
に合格する為に、子供を学習塾に通わせる親も多いだろう。

ただ、大手から規模の小さいところまで世の中にはさまざまな塾がひしめいており、どこを選んだら
いいのか迷ってしまう。そんなとき、「難関校に〇人合格しました！」というキャッチコピーは親にとっ
て非常に魅力的に映るものだ。
しかし、このような宣伝文句に惑わされてはいけない。
合格者数には偽りはなくても、これが塾の実績を表しているとはいいきれないからだ。
　たとえば、ある地域にＡとＢという2つの塾があったとしよう。2つの塾の総生徒数は同じで、それ
ぞれ100人の合格者を出した。これなら、どちらの塾に通っても同じに見えるが、ここで注目したい
のが教室数だ。
Ａは30教室、Ｂは10教室を構えていたとすると、1教室あたりの合格者はＡが3.3人、Ｂは10人にな
る。つまり、Ｂのほうがおよそ3倍も合格率が高いといえるのである。

塾選びも大変ですね。

東京都心のマンション価格が上昇しているとのことです。

なかでも、豊洲や有明、東雲といった湾岸エリアの人気は衰えることがないとのことです。

不動産経済研究所によりますと、２０１０年の首都圏マンション販売戸数、約４万４５００戸のうち、都区部は４６％を占めているとこことです。
２０１１年も、予想販売戸数（約５万戸）の半分を都区部が占めるそうです。

東京都心のマンションが売れているのは、郊外からの都心回帰がより鮮明になったことがあるとのことで、買い手の多くは共稼ぎ夫婦で、「職住接近」の利便性のよさが人気の背景にあるとのことです。

例えば、豊洲周辺の分譲マンションの坪単価は２００６年ごろが２４０万円程度だったが、２０１０年には３００万円超の物件も登場しました。

湾岸エリアのマンションは、中古物件も値上がりしているとのことです。
不動産調査の会社の方によると、「ミニバブル前の２００２?０３年に建ったマンションは、昨年あたりから上昇が顕著とのことで、白金や表参道といった都心の１等地よりも値上がり幅は大きいとのことです。

湾岸エリアのマンションは投資物件としても注目されております。
２ＬＤＫくらいのコンパクトマンションであれば、投資物件としてもちょうどよく、都心へのアクセスもよく、また生活にも便利なため、借りたい人は少なくないはずで、強気の賃貸料を設定できるエリアとのことです。

湾岸エリアについては、２０００年頃は周辺も未整備で、その分、分譲価格も割安でしたが、この１０年で街が形成されてきていることで、街のポテンシャルが上がり、生活するにも便利になったということで、住宅価格の上昇を招いているとのことです。

また、都心に近い大型物件であれば、たとえ将来値下がりしても「郊外のマンションほど値下がりしない」という、資産価値に対する安心感も湾岸マンションの人気を後押ししているようです。

賃貸住宅の「更新料」支払いを義務付けた契約条項が有効かどうかが争われた訴訟が３件ありますが、その３件の上告審で、最高裁は、弁論期日を６月１０日に指定したとのことです。

更新料を支払う契約は、首都圏や関西圏などで商慣行化しています。

今までの裁判での結果は、２審は２件が無効、１件が有効と結論が分かれております。
今回、最高裁が統一した判断を示す見込みであり、その判断は賃貸業界にかなりの影響を与えそうです。

ちなみにそれぞれの訴訟は別の裁判長が担当していますが、無効とした２件の２審大阪高裁判決は、更新料について、「何の対価に当たるかが不明確で、支払い義務はない」などと判断しています。
一方、有効とした１件の２審大阪高裁判決は「更新料は礼金と同様、入居者としての地位を得る対価の追加分に当たり、適正額なら入居者の一方的な不利益とはいえない」と指摘しています。

貸主や不動産屋にとって当たり前のように更新料をもらっていたものが、無くなってしまうのか、引き続きもらってもいいものになるのかはとても重要なことではあります。

しかしながら、以前からの原状回復の問題や、礼金も無くなっている現状など、以前より貸主が強気の条件提示をすることは厳しくなっております。

そういったことを考えても、更新料はたとへ最高裁で有効と言う判断がくだされても、無くなる傾向になるのではと思います。

年々貸主にとって不利な条件ばかりになっておりますが、それでも生き残れるように賃貸市場もあらたなビジネスモデルを構築していかなければならないと思っております。

もっとも大きい数字はいったいどれくらいなのだろうか。その反対に、もっとも小さい数字は・・・。

一度考え出すと眠れなくなってしまいそうなテーマだが、ここでは漢字で表現されている最も大きな
数の概念を紹介しておこう。
　それは、古代インドの仏教用語に由来する「無量大数」だ。
アラビア数字に直すと、10の68乗とも88乗ともいわれている。
　この無量大数が初めて登場したのは、17世紀に書かれた「塵劫記」という数学書だ。江戸幕府で
は第3代将軍である徳川家光の時代のことだから、この書を記した和算家の吉田光由という人物
はどれほど近代的な頭脳を持ち合わせていたのだろうか。
　一方で、無量大数の反対に最も小さい数とされているのが「浄」である。これは10のマイナス23
乗といわれている。

今朝電車に乗っているとかなりの確率で鼻をすすっている人が乗っていました。

今月上旬が花粉の舞うピークだそうです。
花粉症の方は薬を飲んだり手当てをしてください。
ちなみに私も花粉症です。

国土交通省が２８日発表した１月の新設住宅着工戸数は、前年同月比２・７％増の６万６７０９戸と、８カ月連続で前年実績を上回ったとのことです。

空室率が高まっている貸家は低調だったが、マンションなど分譲住宅の好調が続いたほか、持ち家も回復したとのことです。

内訳は、持ち家が５・５％増で１５カ月連続のプラス、分譲住宅も２２・３％増と１１カ月連続で増えたとのｔこですが、貸家は１１・３％減と４カ月連続のマイナスとのことです。

こういった住宅着工戸数やマンションの販売戸数の数字は良く出てきますが、人口減少が続いていく現状では、前年比とか過去の数字と比べて、業績や景気の判断をしてももう意味がないのかなと思います。

これからはきちんとした現在の人口の需要に見合った住宅の建設を行わなければ、ゴーストマンションやゴーストタウン、ゴーストビルなどが次々に出てくるのではないかと思います。

分譲住宅やマンションなども建設した以上は、売れ行きが悪ければ、驚くほど販売価格から値引きをしてもなんとか売り抜けなければなりません。
すでに不良在庫であふれている不動産市場なのですから、このような買い手がつかないような分譲住宅の開発やマンションを建てることは、もうやめて欲しいと思います。

大手建設会社には、人口減少に対応した都市造りに見合う開発をお願いしたいと思います。

長い間、この賃貸業界にいる中で様々な借りる人側の変化を感じています。

その中でも、新築ではない築年数の経った物件について、住むには全く支障がない細かな傷や塗装の剥がれや長年積もった落ちない汚れなどについて気にする人が増えてきました。
設備も壊れていないのに、古いだけということや、少し音がするということで交換を望んだりする人もいます。

賃貸物件は、リフォームをしても全て新品に交換するわけではありません。
使用できる物は当然使用しますし、通常の前提としては生活に支障をきたさない範囲でリフォームします。
商品として提供するからには、きちんと完璧にして提供しないといけないという考え方もありますが、中古のリサイクル店の商品と同じで、中古でも新しく綺麗な物件や、お金を掛けてリニューアルしたような物件は賃料を高く設定し、築年数も古く、室内もそれなりのものについては、それなりの安価な賃料に設置しています。
極端ですが、前の入居者が退去したあと、何もリフォームしないまま貸すことも可能です。
例えば１Ｒの相場が５万円くらいであれば、この物件を２万円に設定してお得感を出せばいいのです。
借りる借りない、商品としてどうなのかとうことは別として、価格設定としては、この考えは正しいと思います。

このことは単純に借りる側の認識の問題だと思います。
新しくて綺麗な良い物件は高い、それなりの物件はそれなりの価格設定をしているということを借りる側の人にはきちんと認識してもらいたいです。

個人的な意見になりますが、物件についていろいろ気にする人は新築を選ぶようにして欲しいです。
中古の物件を選んで、重箱の隅をつつくような苦情まがいなことを言われても、困るだけです。

しかしながら、今までどうりの適度なリフォームと安価な設定だけでは、今のお客様を満足させられないのかなと思います。
こういった市場のニーズに合わせ、賃貸物件の手入れに費用がかさむようになっていけば、ますます賃貸物件を所有することに旨みがなくなってくるのではないかと思います。