賃貸物件を借りるには契約をしなければなりません。
契約ですから定められた決まりごと（ルール）があります。
その決まりごとは民法の他に借地借家法や宅地建物取引業法を元に決めています。
しかしながら、賃貸契約では近年の原状回復費用負担の問題や更新料の返還問題など、いざ裁判で訴訟となるとことごとく契約で決めたものが無効と判断されることばかりです。
賃貸契約において契約書って意味があるのかなとさえ思ってしまいます。
賃貸契約では入居者の方に不利になる特約等も無効となります。
しかしながら、入居者に不利になっても契約内容は自由でいいのではないかと思います。
民法では契約自由の原則があり、お互いが合意していれば公序良俗に反すること（極端ですが人殺しの依頼など）以外は、どんな内容でも問題がありません（成立します）。
昔と違い貸主が偉いんだぞとふんぞり返っていた時代は終焉しました。
ふんぞり返っていたから、入居者を守らなくてはいけないという国の判断で入居者にとって不利に働く内容を無効にするようにしている経緯があります。
今は入居者の方がお客様の立場で強いんです。
喫煙者不可、友人呼ぶのも不可、１日でも賃料が遅れたら退去させられる、更新料は６ヶ月分支払う、ゴミの出し方が守れなければ退去させられるなどそんな馬鹿なと思うようなことでも契約は成立するようになればいいんです。
仮に普通６万円位する１Ｒが上記のような厳しい契約内容の物件でも半額の３万円で住めるとなればどうですか？
また、その１Ｒが２４時間騒ぎ放題、何人住んでもいいけど賃料は１０万円するというものでもいいのではと思います。
賃貸業はサービス業です。サービス業であればいろんな契約内容の物件（商品）があっていいはずです。厳しかろうがゆるかろうが高かろうが安かろうがお客様（入居者）に選んでもらえばいいんですから。
お客様のニーズに合わない物件は自然と淘汰されるだけですから、競争の原理が働き、旧態依然の考えから抜け出せない貸主や賃貸業界も改善されていくはずです。
入居者にとって多種多様な選択肢が広がることで、自然と入居者にとって不利な契約はなくなるのだろうと思います。
