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このほど野村総合研究所の調査により、平均年間所得別の全国沿線ランキングが発表されました。

ベスト１０は以下の通りです。

１．江ノ島電鉄線　平均年間所得８００万円
２．阪急甲陽線　平均年間所得７８９万円
３．京王井の頭線　平均年間所得７７２万円
４．東急東横線　平均年間所得７５９万円
５．東急こどもの国線　平均年間所得７５３万円
６．東急田園都市線　平均年間所得７４１万円
７．相鉄いずみ野線　平均年間所得７２６万円
８．東急目黒線　平均年間所得７２４万円
９．名鉄西尾線　平均年間所得７１２万円
１０．名鉄豊田線　平均年間所得７１２万円

上位ベスト３の沿線に共通しているところは、高級住宅地を中心にごく短い営業区間の路線であとことです。
また、東急電鉄については、昔から沿線ブランドとしての認識があり、高所得者が多く集まってくるということです。全国ベスト１０に４路線も入っているとは東急恐るべしですね。

私は東京に住んでいますので良く知らなかっただけなのかも知れませんが、江ノ島電鉄線が１位というのは少し意外でした。古い可愛い電車が鎌倉や江ノ島などの海岸沿いを走ることで有名ですが、お金持ちがたくさん住んでいる場所だったのですね。これからちょっと見方が変わりそうです。

また、世帯あたりの平均金融資産（不動産は含みません）ランキングもありました。
ベスト１０は、以下の通りです。

１．京王井の頭線　平均金融資産４５７６万円
２．東急大井町線　平均金融資産３９７９万円
３．東急東横線　平均金融資産３９４３万円
４．東急池上線　平均金融資産３９３７万円
５．つくばエクスプレス　平均金融資産３８２１万円
６．東急目黒線　平均金融資産３８２０万円
７．東急世田谷線　平均金融資産３８００万円
８．都電荒川線線　平均金融資産３６３０万円
９．東急田園都市線　平均金融資産３５６８万円
１０．東急多摩川線　平均金融資産３４５６万円

当然といえば当然でしょうが、ベスト１０はすべて東京ですねぇ。
東急電鉄については、ほとんどの路線がベスト１０に入っていて、ほんとすごいの一言です。
ここでは、下町にあたる都電荒川線が入っていたのが、先の江ノ島電鉄線同様私には意外で、お驚きました。

みなさんは、このランキングを見てどう思いましたでしょうか？

私は、こういった平均年間所得などの数字が発表されるたび、つい自分の収入と比較してしまい、いつもため息ばかり出てしまいます。。。

土地の価格下落が続いています。

３月１８日に国土交通省が発表した２０１０年１月１日現在の公示地価によりますと、住宅地が前年対比マイナス４．２％、商業地がマイナス６．１％と、いずれも前年よりも下落幅が拡大しています。

原因としては、現在のデフレ、人口の減少による重要の減少、海外からの不動産投資の撤退などがあるかと思います。

バブル崩壊までの日本には、地価は経済の成長とともに上がり続けるという神話を多くのひとが信じていました。信じていたからこそ拍車のかかったバブル期には尋常でない価格まで土地が高騰し、千代田区の土地の値段でカナダが買えると言われていた時代もありました。

今は、その面影すらなく、逆に地価はもう上がることはないといった神話が生まれていると思います。

現在のデフレによる閉塞感や、未来への悲観的な見通しが、日本経済しかり、地価にも反映しているのだろうと思います。

しかしながら、もしかしたら今の地価は需給関係からいっても、とても正常な価格になっているのではないかとも思えます。単純に地価が上がると信じられていた時代の地価が高すぎたと言えるのではないでしょうか。

人口減少により、日本経済が縮小するのは明らかです。
縮小していく状況で今の日本を立て直すには、ものすごく年月が必要になるのではと思います。

日本とは逆にお隣の中国はものすごい勢いで成長しています。
一日も早く国の政策をしっかりとし、魅力ある日本の姿が見えてくれば、中国はじめ外国の資本が日本に集まり、土地をはじめ経済も上向きになるのではと思います。

魅力ある日本にするには、魅力ある指導者が必要です。
今の日本には魅力ある指導者はいるのか疑問が残ります。。。

リーマンショック以降、西麻布や広尾、松濤、青山など都心の高級住宅に空き部屋が目立っているとのことです。

原因は外資系金融業界の外国人サラリーマンを筆頭に、富裕層の外国人労働者が続々故郷に帰国しているということです。

高級賃貸物件なんてそもそも借りられるわけないと思う方が大勢いらっしゃるかと思いますので、関心がない方がほとんどでしょうか。

ある例では、渋谷区では、２０万円の家賃が今月に入って１２万円台まで下がった築浅物件なんていうのもあるとのことです。
また、松濤の高級賃貸物件に住んでいる方の話では、退去の相談を不動産屋にしたところ70万円の家賃を５０万円まで下げてくれたとのことです。
松濤ではまったく部屋が埋まってない新築マンションもあるとのことで、全く埋まっていないのは大げさかもしれませんが、高級物件でなかなか埋まらない物件は数多くあると思います。
高級賃貸だけに賃料の値下げも千円単位ではなく、１０万単位で下がったりもしています。

このような状況は借りる方にとってはとってもいい状況ですが、貸主様は大変です。
高級物件が1年間空室ですと、年間何百万円もの収入が０になってしまいますので。

ただ、米金融機関の業績が回復傾向のようなので、今の状況がそう長くは続かないのではと思います。六本木ヒルズにも外資系企業が新たに入居しだしているため、その近辺に住居を構える人も１・２年前よりは増加傾向にあります。

高級賃貸物件の家賃の値下げ合戦もそろそろ歯止めがかかるのではと思いますし、日本経済の回復の上でも値下げの歯止めになってほしいものです。

しかしながら、生涯に一度は家賃が何十万円もする高級賃貸物件に住んでみたいものです。

昨日の新聞に日本の群馬県にある金型工場を中国の自動車大手メーカーが買い取る記事が出て
いました。

以前の勤務先のお客様で財閥系の商社にお勤めだった方がいらっしゃいました。
主に大型旋盤機械を取り扱っていたそうです。前期の金型をこの旋盤に取り付け自動車等の
ボディを打ち抜いて作るそうです。
当時この方は旋盤機械を　「大手企業に売りたくなかった、中小企業が使ってこそ日本の製造業
に未来がある。だから、会社には怒られたけど何とかして会社の了解をとって、中小企業に買って
もらった。」
今から３０年前の話だそうです。
日本の産業を支えてきた、いわゆる町工場は年々なくなっています。
物価の上がらないデフレの中、コストを抑える為生産は外国に依存しています。
この先日本はどうなるでしょうか。
国民が日本のことを真剣の考えるラスト・チャンスかもしれませんね。

日本は島国です。

島国には島国根性という言葉があります。

島国根性とは広辞苑では「他国との交渉が少ないため視野がせまく、閉鎖的でこせこせした性質や考え方」とあります。他国の期待とはうらはらに、独りよがりな行動や考えをしてしまうことを言うらしいです。島国根性の『根性は』精神的ことではなく、物事の考え方を指しています。
どちらかとういうと悪いイメージの言葉ですかね。

現在の日本は、リーマンショック以後、他の先進国に比べて立ち直りが遅いと言われていますし、どんどん他国に抜かれている状況です。
これいといった打開策も見出せずに、ただただあたふたしているような感じがします。
この状況を作っている原因として、日本人の根底には、この島国根性というものがあるからだろうと思います。
この島国根性があるがため、多種多様な時代の変化に対応しきれず、
戦後の高度経済成長に伴い、アメリカと世界１位・２位を争っていた時代は、それはそれでいい意味での島国根性が発揮されていたのだろうと思います。
しかしながら、インターネットの普及などの時代の変化に伴い、今や国々の境界線は希薄になり、世界規模で経済、金融などが動いている状況の中では、この島国根性は弊害でしかないのではとさえ思っています。
おおまかに何が弊害かと言いますと、島国根性があると、新しいものに対して、一度は古い島国の考えに飲み込まれてしまい、後手に回ることが多くなるということです。自国の古い考えに縛られていることによって、その考えやシステムから脱却することがなかなか出来ず、多種多様化していく時代・世界についていけなくなってしまっているのです。

今や、ギリシャの次に危ない国は日本とまで言われるようになっています。
今の日本の危機的状況から脱却する為には、政治家はじめ日本中の人が、島国という垣根を取り払い、世界をもっともっと知り、世界を基準に日本を見ることができるようにならなければ、良い脱却案は見つけられないのではと思います。

大阪のある不動産屋さんが最初の１ヶ月の家賃を１００円にする契約をするとのです。

この企画は大阪商工会議所が推進する、商店街の各店舗が目玉商品を１００円で販売する中での目玉企画ということです。

対象の物件はワンルームから１ＤＫのタイプの１２部屋分で、通常の賃料は３万から５万円する物件とのことです。

賃料が最初の１ヶ月は無料になるフリーレントというものも各社のキャンペーンなどで良く見かけますが、こういった商店街と連動した企画として行うのは、活性化をはかる上でもとても良いと思います。

不動産業は信用・信頼性が求められる業種であるがためなのか、なかなか商売的な感覚で物件（商品）をアピール出来ないのが現状です。

しかしながら不動産業もサービス業化していく中で、今後多種多様な貸し方や、キャンペーンが出現してくるだろうと期待も含め予想しています。

例えば、大型電気店でやっていた１００人に１人買ったものがタダになるキャンペーンのように、その不動産屋で契約した人の１００人に１人は半年分なり１年分の賃料がタダになるとか、入居希望の物件を申し込み前に１週間お試しで住むことが出来るとかあったら面白いのではと思います。

サラリーマンの心がけだそうです。

ささいなことではあるが、つぎのような平凡なことが重要である。
たとえば上役に人に約束の取り消しの電話を依頼されたとする。そのような場合には必ずその
結果を報告しなければならない。
たとえその結果を聞かれなくとも、報告するのである。
相当な仕事ができるかできないかは、頭がいい悪いということもあるが、それ以上に大きい力は
こうした小さいことから築いてゆく信用というものが大切である。

昨夜山手線と埼京線が架線トラブルによる停電でストップしました。

いつもこの手のニュースが流れるたびに思うことがあります。
埼京線がストップして乗客が電車より外に移動されるまで１時間40分かかっています。
その間待たされる方は大変なことだったと思います。
事故があった場合少なくとも30分経過したら、電車の外に誘導して乗客の健康状態が悪くなら
ないように配慮すべきではないでしょうか。
地震が起きてビルのエレベーターが止まった時、エレベーター保守会社は最優先して中の人を
救出します。
運行上の安全も大事ですが、危機管理を徹底してもらいたいものです。

金沢の不動産屋さんが賃貸マンションに個性的なワンルームを作りました。

題名の通り、姫をイメージした部屋と小悪魔をイメージした部屋です。

姫をイメージした部屋は、天井にピンクのクロスを張り、シャンデリアがついており、床は大理石調のフロアタイルを敷き、高級感を出しています。

小悪魔をイメージした部屋は、大部分は姫をイメージした部屋と同じですが、天井と柱を黒にしています。

今後は美大生のアイデアを得て、ハンモック付のアウトドアライフ仕様の部屋や、大型の書棚を部屋の中央に据えたライブラリー仕様の部屋への改装も予定しているとのことです。

これだけ賃貸住宅が余っているので、こういう物件が今後も増えてくるだろうと思います。
むしろ、今までこういった遊び心のある物件が少なすぎたと思います。
それだけ、賃貸というものがサービス業という考えがなかったからでしょう。

供給過剰な現状が、いい意味で貸主の入居者に対する意識改革になればと思います。
そして、もっともっと遊び心のある物件が増えることを期待しています。

今週はお彼岸です。

この３連休はお墓参りをなさる方も多いと思います。
この時期は、道路も混雑しているので、お出かけは来週にしたほうがいいかもしれません。
私は地方出身なので、彼岸時期にはお墓には行けません。
夏に帰省する時にでも、行ってきたいと思います。

先日のコーヒーショップでの話です。

コーヒーを買い、席に着つく際に脱いだコートにコーヒーが引っかかってしまい、床に落ち、こぼれてしまいました。店員さんに床を拭いてもらうことをお願いし、拭いてもらった後、少ししてその店員さんが新しいコーヒーを持ってきてくれました。

そのお店のコーヒーは紙コップに蓋が付いているタイプで、床に落ちても半分くらいは中身が残っていたので私は別に新しく買おうと思わなかったのと、全部こぼれたにせよ私がこぼしたので新たに買うしかないと思っていましたので、驚きとその心配りにとてもうれしい気持ちになりました。

昨年、兄家族とディズニーランドに行ったときのことです。
ここではポップコーンを入れるキャラクターのついている蓋付の入れ物（肩や首から下げられるようにひももついている）があるのですが、甥っ子がポップコーンを食べているときに入れ物がくるりと回転し、通路にほとんどこぼしてしまいました。
そのときにすぐ近くにいた清掃の人が来て、掃除してくれるとともに、その甥っ子に入れ物のどこまでポップコーンが入っていたかを聞き、その入れ物を持ってちょっと待っているように言いました。少ししてその清掃の人が、その入れ物にこぼす前の量のポップコーンを入れて持ってきてくれました。
甥っ子もすっごく喜びました。

最初のコーヒーショップも、ディズニーランドもそうですが、こういったことがあると今後もそのお店を利用たいと思います。

本当のサービスというものは正解がないのかも知れませんが、私が実感したのは、お客様をいい気持ちにさせることではないのかな思いました。

大河ドラマの龍馬伝が話題になっていますが、龍馬の大恩人であり盟友である西郷隆盛の
言葉に以下のものがあります。

「国に功労のある人には禄を与えよ。功労があるからといって地位を与えてはならない。
地位を与えるには、自ずと地位を与えるにふさわしい見識がなければならない。功労がある
からといって見識のないものに地位を与えるということは国家崩壊のもととなる。」

現在の事業経営にも同じことがいえるのではないでしょうか。
また権限のない地位を与えられて、困っている管理職の人もいるのではないでしょうか。
あなたの会社はいかがですか。

今年の５月に東芝さんより『やる気』を測定できる機器が発売されます。

『やる気』というよりも正確には集中力の高さやリラックスの度合いを測定できるそうです。

この機器はヘッドホン型をしており、頭につけるだけで、センサーが脳波のデータを読み取り、無線でパソコンに送る仕組みになっています。その送られたデータを専用ソフトで分析することにより、パソコン画面上で集中度や緊張度がグラフで分かりやすく表示されるとのことです。
ちなみに価格は専用ソフト込みで２万円前後になるとのことです。

活用方法としては、親が子どものやる気を確かめながら勉強に取り組ませたり、スポーツ選手が試合前に精神状態を安定させる等々です。

『やる気』という人間の内面の形のないものまで測定できるとはすごい時代になったと感心してしまいす。

今のこの不景気感では、日本のほとんどの人がこの機器ではいい結果の測定値が出ないのではないでしょうか。
また、業績の落ちている会社の社長さんは、この機器を社員全員につけてみるのもいいのではと思います。もしかしたら過半数はやる気の脳波がいい数値を示さないのではと思います。

元気があれば何でも出来るとアントニオ猪木さんが言っています。
元気だけではどうにもならないこともありますが、気持ちの持ちようで乗り切れることはあります。

人間の能力を引き出すには、モチベーションをあげることが重要です。
こういった機器どうこうよりも、モチベーションをあげられる環境を作ることが、政治、学校、職場等々日本中で今必要なのではと思います。

昨日のニュースでＩＴ革命について話をしていました。

その中でＩＴ分野で日本企業が世界に押されている状況がとてもわかりやすく説明されていました。

まずＩＴ革命には２つの面があるとのことです。
一つ目はインターネット。
二つ目はコンピューターです。
このどちらもアメリカで発明されたものであるからして、基本的には差がつくのは当たり前とのことです。

まず日本企業はハード面での商品ばかりを作っているのでダメだということです。
以前、ＳＯＮＹは世界のＳＯＮＹと言われてたりして私も日本人として誇りに思っていましたが、今では世界のＳＯＮＹではありません。
それは、音楽を例にしますとインターネット社会になり、レコードやカセット、CD、MDといったものではなく、主流はデジタル情報となったからです。今はウォークマンでは音楽は聴かないんです。ワープロなんかがコンピューターの出現であっという間に過去の産物となったことを思えば理解出来ると思います。

ニュースではＭａｃやｉｐｏｄで有名なＡｐｐｌｅ社を例えに話をしていました。
コンピューターに音楽プレイヤーをつけたら、それがｉｐｏｄであり、コンピューターにアンテナをつけたら、それがｉｐｈｏｎｅとのことです。
このようにコンピューターとインターネットのどちらも押さえた戦略でなければ世界で戦うことはもう出来ないと思います。

戦うには企業努力も必要ですが、国の戦略によるバックアップも必要かと思います。
本当の意味でのＩＴ革命を国を挙げてやらなければ、ますます世界から取り残されていくだろうと思います。

ＩＴが全てではないですが、ＩＴ化は必須です。
鳩山さんがモバイルパソコンやiphoneなど利用しているかは知りませんが、今の政治家達がこういったものに触れていないのであれば、ある意味未来なんて語れないのではと思います。

みなさんはペットを飼っていますか？　または飼いたいと思っていますか？

不動産経済研究所（東京）によりますと、首都圏の新築分譲マンションのうち、ペットを飼える物件は平成１０年にはわずか１．１％だったのが、平成１９年には８６．２％にも増加しているとのことです。

理由としては、少子高齢化やシングル世代の増加で人々が癒しを求めているからとのことです。

賃貸物件もこの状況を反映して、ペット可の物件が増えています。
しかしながら、賃貸物件の貸主であれば、出来ればペットは飼って欲しくないと、ほとんどの方が思っているだろう思います。
それには、ペット飼育上のトラブルや、室内を傷つけられたり、臭いが取れなかったりとマイナス要因が発生する可能性が高い為です。

もともと賃貸住宅をペット可にする理由は、入居者を早く決める為の手段としてやむなくペット可にするケースがほとんどでした。（今でも少なからずそういう理由も含まれていると思います）

私自身、ペットは犬も猫も飼っていた経験はありますので、ペットを飼いたい人の気持ちはわかります。
しかしながら、今の日本の子育て事情ではありませんが、しつけやマナーがきちんとできない人が多すぎると思います。
昨日あるテレビ番組では、千葉県だったかどこかのある地域では、犬を放し飼いにしている家が非常に多い地域があるとのことで、野良犬も増えたり、犬嫌いの人など非常に迷惑をしているという話をやっていました。

ペット産業はこの不景気でもとても盛況です。
盛況だからこそ、ペットを飼育する人へのマナー教育にも力を入れて欲しいと思います。

ペットに限らずみんながルールやマナーをを守れるようであれば、賃貸業界ももっと入居者よりのスタンスになると思います。

４，５年前より花粉症に悩まされています。

この時期になると毎日薬を飲むようにしています。
飲むのをわすれてしまうと、鼻水が止まらなくなりとてもつらい思いをします。
何と今朝飲むのを忘れてしまいました。
今日一日が怖いです。
早く花粉症の特効薬を発明してもらいたいものです。

都道府県ネタを扱っているバラエティー番組を観たときの話です。

この番組は都道府県の伝統や文化や名物などを出身タレント達が紹介するような番組です。

その番組のコーナーのひとつに大阪の人の行動についての話をしておりとても良いと思いましたので紹介します。

大阪の人はお店でお金を支払いお釣りをもらうときや商品を受けとるときには、レジの人に「ありがとう」と言うとのことです。
また、飲食店においては、食べ終わり帰るときに「美味しかったよ」とか［また来るよ］とか言うそうです。
このことは大坂に限らず関西圏の人も当てはまるみたいです。

関西という関西弁などのせいか、東京などの標準語圏からは少し下に見られてしまいますが、上記のような、「美味しかったよ、また来るね」や「ありがとう」などの言葉を自然と言えることは、日本の中では抜群にコミュニケーション能力の発達している文化圏であると思います。

また、街でインタビューを受けている人が、取材しているテレビ局の人に「寒いのにご苦労様」とか「兄ちゃん一杯おごってやるから飲みに行こう」とか声をかけるというも紹介していました。
このようにとてもフランクに暖かい言葉をかけることの出来る文化圏をとても素晴らしいと思いました。

何となしに思ったのですが、現在いろいろな諸問題を抱えている日本中でこういった関西圏のコミュニケーションの発達した文化が広まれば、いろんなことが解決していくのかなと思います。

２月の東京都心主要５区［千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区］のオフィス空室率が発表されました。

空室率は８．６６％とのことです。
あるニュースでは２００１年以降、またあるニュースでは１９８９年の調査開始以降の過去最高空室率と出ていました。
空室率を数字で表してもピンとこないかと思います。
都心の１０階建てのビルであれば大抵１室は空室があるということです。

空室率の増加した原因については、オフィス縮小や新規供給に伴う解約予告の影響を受けて大型募集を始めたビルが出てきたとのことです。
また、大型既存ビルの募集面積がここ１ヶ月間で約２万６０００坪増えたのも大きな要因とのことです。

新規の大型ビル完成に伴う供給は結構ですが、その新規オフィス分の会社が増えていない経済状態の中で、募集にはかなり苦戦するだろうと思います。

都心のオフィスの空室率が増加しているということは、さぞや地方のオフィスの空室率はひどいものだろうと予測出来ます。

住宅もオフィスも超供給過剰な中、生き残りをかけて、貸主及び不動産業界の生き残り合戦が加熱してくるだろうと思います。

また、今月は年度末であり、各社決算の内容によってはオフィスの移動などの判断も出てくることだと思います。４月以降のオフィスの空室率に注目したいと思っています。

神戸のある不動産屋さんが物件見学の際に外国車のハマーという大きな車のリムジンを導入したとのことです。

この車は、全長8.69メートルの9人乗りで後部座席には大型ラウンドソファーとバーカウンターがあり、ＣＤやＤＶＤも使用出来ます。
期間限定での導入とのことですが、車体には店名など書いてあり広告効果は絶大とのことです。
実際はまだ利用したお客様はいないとのことですが、このような無駄と思えるようなことであっても生き残りをかけて様々な営業手法が今後出てくるのではと思います。

過去の私の実体験では、鍵を貸すから勝手に見に言ってきてと案内すらしない不動産屋が結構いました。主要なターミナルビルの客付専門の不動産屋さんなどは最近までそのようなことをしていたと聞いたことがあります。

接客態度についても不動産業界は他のサービス業に比べますと質が悪いです。
いい意味では、お客様に警戒心を与えずとてもフランクな営業ですが、不快に思う方もいるのかと思います。

部屋を探している人は大事なお客様です。
お客様の数が少なくなっている以上、他のサービス業同様言葉使いや、身だしなみ等基本をしっかり出来るようにならなくてはと思いました。

リムジンで案内は大げさすぎますが、これからはお客様が気持ちよくゆっくり部屋探しができる店舗環境（ゆったりしたソファーや安らげる音楽が流れていたり、お茶ではなく何種類か飲み物が選べたり等々）もより必要なのではと思います。

顧客のところで話をして、顧客よりの断片的な情報で判断し会社に戻ってきて言われたまま
仕事をすることを御用聞き営業と言われます。

困ったことに、この手の人は何が正しいのかを判断しない。
判断はしているのでしょうが、いろんな角度から物を考えようとしないし判断材料も揃えません。
ことあるごとに、「お客さんが言ってるんだから。」
皆さんも近くでよく聞きませんか。
このような人にならないように、気をつけたいですね。

ついに賃貸業界も激安時代に入ったのかもしれません。

広島市周辺の中小不動産仲介会社５４社にて共同のインターネットサイトを立ち上げ、仲介手数料が１円、礼金なしの賃貸物件を紹介するサービスを始めたとのことです。
入居者が支払う代わりに仲介手数料は貸主側が支払うとのことです。

賃貸物件を借りようとするには礼金・敷金・仲介手数料・前賃料と概ね賃料の４ヶ月分から６ヶ月分の契約金が必要となります。
毎月賃料を支払うことは可能でも、そのまとまった契約金が用意できない人も大勢いるかと思います。
もし契約する際に礼金も敷金も仲介手数料も不要で賃料だけ払えばいいということであれば、より多くの人が賃貸物件を借りたり、借りている人も容易に引越しも出来たりして、活性化するのではないかと思います。

賃貸では「引越し貧乏」という言葉があります。引越しをすると単純に引越し業者代や新居に必要なものを取り揃えたりする費用がかかるからですが、高額の契約金を支払うことも含まれています。

現在でも礼金０キャンペーンや賃料の期間限定減額やフリーレント、中には家電製品プレゼントといった入居者を獲得する為のサービスを行っていますが、今後はこのような仲介手数料１円や、礼金なしといった借りやすくする方法が増加するのではと思います。

誰が悪いわけとは言えませんが、無計画に賃貸物件を建てすぎたため供給過剰を生み、その結果、借主優位の時代となり、貸主側ばかり出費がかさむ時代になってしまいました。。。

更新料は今後どうなるのでしょうか？

国土交通省の２００７年の調査によりますと、更新料を徴収する業者は以下の通りです。

神奈川県９０．１％
千葉県　８２．９％
東京都　６５％
京都府　５５．１％

以前にも書きましたが、更新料は全国的な慣行ではありません。
全国的でないため国も規制等触れていないのが現状です。

賃貸物件の全体の何割が更新料を支払うものなのかの数字がわかりませんが、ある県では更新料を支払い、ある県では更新料はもともとないというのは非常に不公平で更新料という存在自体曖昧なものであるような気がします。
入居者を消費者と捉えるならば、今後入居者にとって不利というよりも曖昧なものは淘汰されていくだろうと思いますし、個人的にも曖昧なものはきちんとしたほうがいいと思っています。

更新料の是非については業界も国も最高裁の判断待ちです。
裁判で争うのは勝手ですが、更新料の問題が借地借家法などの不動産に関する法律問題ではなく、後々になって出来た消費者契約法上で争われていることが個人的に釈然としないのですが。。。

更新料が問題になってしまったのは、更新料や礼金などの曖昧な商慣習的利益を曖昧のままにして、早くから借地借家法で定めるなり、宅地建物取引業法で定めるなりの手を打ってこなかった業界に問題があったのだろうと思います。どんなことでも曖昧なものは突っ込まれると弱いですからね。

今回の最高裁の判断で更新料が認められたとしても、世論が更新料はおかしいとなってしまった以上更新料は無くなっていくと思います。
また、最高裁で更新料が認められなかったとしても、それはそれで仕方がないと思います。
しかしながら、未来に向けて更新料が無効になるならまだしも、遡って更新料を返金しなくてはいけないということになるとどうしても腑に落ちません。遡って返金を認めてしまえば、どこまで遡れるのかという問題も出てきますし、その返金が困難な大家さんは物件を手放さなくてはならないケースも出てくると思います。

そして更新料返金問題で予測できる一番腹ただしいことは、更新料返金を手助けする大義名分で手数料を稼ごうとたくらむ弁護士や司法書士などがうじゃうじゃ出てくるのではないかということです。

季節も春に近づき花粉症の季節がやってきました。

私も花粉症とつきあってかれこれ２０年近くなります。
今は以前よりも症状は軽くなっていますが、昔は鼻水に邪魔されて寝れないことも多々ありました。

私は花粉症は突然なったので、突然直ることもあるだろうと思っており、いつも花粉症の兆候が出てきてもぎりぎりまで我慢するのですが、先日絶えられずいつもの耳鼻科へ薬をもらいに行って来ました。

そこで前からとても疑問に思っていることがあります。
その年に初めて行って薬をもらうには必ず診察を受けなければならないということです。
花粉症なんて他の病気と違い毎年季節行事みたいなもので症状も同じなんだから、毎年同じ薬をくれればいいだけなのに、何でいちいち診察をする必要があるのでしょうか？
実際、診察を受けましたが１分と要しませんでした。

診察料をけちりたいから言っているわけではないですが、新たな花粉症の患者さんならまだしも何年も花粉症と付き合っている人に診察する意味があるのだろうかということです。
花粉症は診察したって治るわけではないのですから。
毎年初診の時には診察して欲しい人は診察してもらえばいいいのであって、薬だけ欲しい人は薬だけあげるという選択が出来ればいいのではないかと思います。

この時期どこの耳鼻科も患者さんでいっぱいで、えらく待たされ時間がもったいないというのもありますし、医療費も国が負担しているんだから無駄なことをしなくてもいいのにと言いたいです。

それならば耳鼻科なんか行かずに市販の薬で対応すればいいのにと思われますが、文句はあれど、私個人的には耳鼻科の薬が一番効きますし、費用も安く済むので耳鼻科に行くしかないんですよね。。。

しかしながら、現在の医療技術で花粉症の治る薬出来ないものですかね。

マスコミで、識者がよく若干のインフレ誘導を行えとの話がよく出てきます。

この手の討論会に出席した政治家は口を揃えてこう言います。
「また、バブルを引き起こしてはいけないのです。」
起こるかどうかもわからないことなのに、金があまればずくバブルだ。
という考え方しかできない、まるで精神病のような政治家には期待できないですね。
今と違うことをやらないと現状は打開できません。
失敗したら、元に戻すだけです。いや、再度検討しなおして元の道もしくはさっきと違う新しい道を
歩けばいいだけです。
まあ、そこいらの中小企業だって同じ病気になってますが・・・。
みなさんの会社はいかがですか。

今日新宿御苑のなかを歩きました

とても暖かい一日だったので、子供連れのお母さんをよく見かけました。
子どもはいいですね、とても可愛くて。
でも２０年も経つと、生意気になるんでしょうね。

昨日契約のことについて書きました。

契約は合意のもとで成立しますから、お互いが納得しているはずです。

しかしかしながら、契約書に書いてある決まりごとでも聞いていない、知らなかったという入居者の方が多くいるのも事実です。
実際にきちんと説明しない業者もいるのも事実ですが、契約書の内容をきちんと理解しようと思っていない入居者も多々いるかと思います。それでいて自分に都合の悪い問題があると聞いていない、知らなかったと主張します。

一つは契約というものに日本人は慣れていないというのがあると思います。
例えばみなさんはクレジットカードを作る際などに別紙や申込書の裏面などにある約款をきちんと読んでいるでしょうか？
大抵の人は別に読まなくてもきちんと支払いをしていれば問題ないかなという判断で読んでいないのではないでしょうか。

賃貸契約もそれと同じような思考が働いているのではと思います。
いちいち説明しなくても普通に暮らせばいいだけでしょといったような判断で、きちんと説明しているにも関わらず、面倒臭さが前に来て、聞く耳を持たずに手続きを済ませているのかと思います。

それで何も問題がなく過ごせればいいのですが、問題があったときは一方的に入居者は素人、不動産屋・貸主はプロという構図で、こちらは素人なんだからそんなこと言われても困るという態度を概ね取ります。

不思議で不思議で仕方がありません。
決まりごとが書いてある契約書に自らの意思でサインをしたのであれば、例えその内容が自分にとって不利だろうがなんだろうが、自分で責任を持つべきではないでしょうか？
聞いてなかろうが、説明を受けてなかろうが契約書にサインした以上、理解していない時点でサインした自分に責任があるとどうして取れないでしょうか。

更新料問題にしても、後から実はこの建物は更新料を払ってもらうことになっているんですと言われたわけではなく、はじめから更新料は１年ごとに賃料２ヶ月分払う建物ですよと分かっていた上で納得して契約書にサインしたはずです。例え不服に思っていても契約書にサインしてしまった以上納得したと普通は理解します。
地域性の違いはあれど更新料を１年毎に２ヶ月分支払うこと自体、業界でも稀なケースで個人的にもそれは入居者から取りすぎだろうと思います。
だいたいそんな入居者にとって不利すぎる物件を契約すること自体、借主の判断の甘さに問題があったのではないでしょうかね。

契約は権利義務などが発生する世界です。
契約した以上、分からない知らない聞いてないではすまされません。
何度となく話していますが、賃貸契約は自分の意思で納得してサインしたのですから、契約書に記載している内容に後からイチャモンをつけるのはナンセンスだと思うのですが。。。

賃貸物件を借りるには契約をしなければなりません。

契約ですから定められた決まりごと（ルール）があります。
その決まりごとは民法の他に借地借家法や宅地建物取引業法を元に決めています。

しかしながら、賃貸契約では近年の原状回復費用負担の問題や更新料の返還問題など、いざ裁判で訴訟となるとことごとく契約で決めたものが無効と判断されることばかりです。
賃貸契約において契約書って意味があるのかなとさえ思ってしまいます。

賃貸契約では入居者の方に不利になる特約等も無効となります。
しかしながら、入居者に不利になっても契約内容は自由でいいのではないかと思います。
民法では契約自由の原則があり、お互いが合意していれば公序良俗に反すること（極端ですが人殺しの依頼など）以外は、どんな内容でも問題がありません（成立します）。

昔と違い貸主が偉いんだぞとふんぞり返っていた時代は終焉しました。
ふんぞり返っていたから、入居者を守らなくてはいけないという国の判断で入居者にとって不利に働く内容を無効にするようにしている経緯があります。
今は入居者の方がお客様の立場で強いんです。

喫煙者不可、友人呼ぶのも不可、１日でも賃料が遅れたら退去させられる、更新料は６ヶ月分支払う、ゴミの出し方が守れなければ退去させられるなどそんな馬鹿なと思うようなことでも契約は成立するようになればいいんです。
仮に普通６万円位する１Ｒが上記のような厳しい契約内容の物件でも半額の３万円で住めるとなればどうですか？
また、その１Ｒが２４時間騒ぎ放題、何人住んでもいいけど賃料は１０万円するというものでもいいのではと思います。

賃貸業はサービス業です。サービス業であればいろんな契約内容の物件（商品）があっていいはずです。厳しかろうがゆるかろうが高かろうが安かろうがお客様（入居者）に選んでもらえばいいんですから。
お客様のニーズに合わない物件は自然と淘汰されるだけですから、競争の原理が働き、旧態依然の考えから抜け出せない貸主や賃貸業界も改善されていくはずです。
入居者にとって多種多様な選択肢が広がることで、自然と入居者にとって不利な契約はなくなるのだろうと思います。

家賃を未納する入居者への督促の仕方の規制について先だって話をしました。

確かに行き過ぎた督促は良くないかと思います。
しかしながら、そこだけクローズアップする風潮は理解しがたいものがあります。
しかもごく一部の出来事を業界全体として捉えて判断してしまうことはとても危険な思考です。

どこの報道にも家賃を未納した入居者が悪いという前提が抜けています。
今回の国の規制にしても未納する入居者が悪いという前提はどこにもないような気がしてなりません。

何度となく書いていますが、賃貸は契約で結ばれています。
この契約は公的なものでもなんでもなく、民間で行われていることです。
しかも、入居者は自分の意思で契約をしているんです。
契約である以上、契約ごとを守るのが大前提ですし、守らない人にはペナルティが発生するものです。賃料の支払いが遅れても追い出されることもなく、ペナルティも発生しないということであれば、それを逆手に取る悪意の入居者を増殖させてしまうだけです。
みんながみんなきちんと契約どおりに支払ってくれれば、督促の必要も無く不動産屋としてはくだらない督促業務が減ってすごく助かります。
あえて言わせて頂きますが、不動産屋にとっての督促業務なんて１円の得にもなりません。
それは問題となっている保証会社も同じです。
ゼロゼロ物件の督促の仕方は問題ですが、基本は未納する人がいるから、督促しなくてはいけないだけです。未納ありきの督促なんです。督促ありきの未納ではありません。

家賃を未納したということは、消費者金融でお金を借りて返せないと同じようなことです。
未納する人達はこういった認識が欠如してるのではと思います。

賃貸契約している方には、頭に刻み込んで欲しいのですが、契約した以上、家賃を決まった期日までに支払うことは、入居者の最低限のルールであり、最大の義務であるということを。

はたして入居者をお客様と思っている大家さんはどのくらいいるのでしょうか？

そのように思っている大家さんは恐らくものすごく少数派かと思います。

これは、はるか昔から地主様という言葉があったように、大家（地主）さんは偉い人という構図が今でも少なからず残っており、また大家さん側でもそう思い込んでいるからです。
これも狭い国土ゆえの土地神話の一端だと思います。

今の賃貸物件供給過剰時代においてはその考えではもう成り立たなくなってきています。
入居者が大家さんに住まわして欲しいと頭を下げなくても、有り余るほどの物件がそこかしこにあるのですから。

大家さんは個人事業主です。事業に対する入居者は消費者となります。
事業がサービス業であるとすると、入居者はお客様です。
入居者がお客様であるなら、どうか私の物件を借りて下さいとお願いする時代なのです。
借りて欲しいのであれば、自分の物件（商品）をより良くするのは当然です。
市場競争の原理で言えば、価格もそれなりにお買い得感のある設定にするのも当然です。

過去の賃貸の状況からしますと、既に貸主と借主の立場が逆転しました。
これといった努力をしないでも、立地や物件がすごく良く、いつも入居者がすぐ決まるような物件をお持ちの大家さんはそれはそれで何も変えなくてもいいかも知れません。
しかしながら、なかなか入居者が決まらず空室が増えるばかりの物件をお持ちの大家さんはこの現実を理解し、旧態依然の考えを捨てて、個人事業主として自分の物件（商品）に早く入居者を決める（売る）為にはどうしたらいいかを考える必要があると思います。

入居者がお客様であるという考えに立てば『礼金』なんていうものがあること自体もうナンセンスなんだろうと思います。
入居していただいたら、お礼として必要な家財道具（洗濯機や冷蔵庫、液晶テレビなど）などをプレゼントするような気持ちがあってもいいのではないでしょうか。
私の知っている大家さんは、毎年クリスマスには入居者全員にささやかなプレゼントをしていました。

土地や資産がある人がこれといった考えもなく大家さんになり、うまくいっていた時代はもう終わったと思います。
これからは、事業主としてきちんとした経営を出来る人のみが、賃貸の世界で生き残っていけるのかと思います。